Comprar una propiedad en México
Introducción a la Compra de Bienes Raíces en México de principio a fin
Usted vino aquí de vacaciones y probablemente regresó varias veces y se enamoró de Puerto Vallarta, México. No te sientas tan especial - ¡muchos de nosotros hemos estado haciendo esto durante mucho tiempo! Usted ha mirado en línea religiosamente y piensa que ha hecho las preguntas correctas, realmente ha mirado por encima de la geografía y ha reducido sus opciones y conoce la diferencia entre Puerto Vallarta, México y Punta Mita, México. Usted ha revisado su presupuesto y está listo! Pero... todavía tienes muchas preguntas. Sigue leyendo y espero que al final de este artículo tengas muchos menos!
Lo primero es asegurarse de que el agente con el que está trabajando es competente para hacer esto por usted a su máximo beneficio. Como mínimo, su agente debe ser miembro de AMPI. Los capítulos locales de AMPI (Asociación Mexicana de Agentes de Bienes Raíces Profesionales - afiliada a NAR) son algunos de los más proactivos en México en términos de entrada y requisitos educativos continuos. Dicho esto, no existe un organismo regulador gubernamental que supervise la operación legal y ética de los agentes de bienes raíces en México. Así que asegúrese de estar cómodo con el agente con el que está trabajando porque va a depender de ese agente para que cubra una gran cantidad de terreno en su nombre hasta el cierre. Al mismo tiempo, nuestros agentes en Coldwell Banker La Costa se someten a un entrenamiento completo y continuo y deben pasar un riguroso examen de 3 horas con una calificación mínima de aprobación del 75% antes de hablar con cualquiera de nuestros clientes.
La siguiente cosa que usted debe buscar es una agencia que ha sido capaz de sostenerse exitosamente a través de los años y que tiene un nombre fuerte en la comunidad. Coldwell Banker La Costa fue fundada originalmente en 1986 y fue la primera de más de 60 oficinas de Coldwell Banker en el país de México. Somos parte del nombre más reconocido en bienes raíces, Coldwell Banker Real Estate Corporation, mientras que es de propiedad y operación local.
Acuerdo de compra
Aunque el Acuerdo de Compra utilizado por la mayoría de las agencias de Bienes Raíces en México se ha estandarizado bastante con el paso de los años, todavía son documentos personalizados preparados en formato de doble columna - inglés y español - y por lo general tienen unas 12 páginas de extensión. El acuerdo cubre todo lo que normalmente se espera que sea en un acuerdo inmobiliario bien escrito - las partes, el precio, las condiciones de depósito y pago, la diligencia debida, las cláusulas de la caldera, la fecha de cierre y el bloqueo de la firma.
La pregunta se hace a menudo a qué precio se debe hacer una oferta en relación con el precio que se pide y cuánto, en su caso, la negociación se lleva a cabo en el mercado de bienes raíces en México. La respuesta es que varía - dependiendo del mercado y del precio actual de la propiedad. Su agente debe ser capaz de guiarlo con los datos actuales del mercado de bienes raíces en México para que su oferta sea tratada con seriedad y no sea sobrepujada.
El Depósito
Una vez que la oferta ha sido aceptada, se convierte en un acuerdo bilateral vinculante y normalmente hay un período de 1 a 4 días dentro del cual el comprador puede hacer su depósito en custodia. Antes de que eso pueda ocurrir, un acuerdo de custodia debe ser completado y firmado por el comprador, el vendedor y el agente de custodia. La cantidad del depósito ha sido tradicionalmente el 10% del precio de compra final acordado. Esto es más de lo que normalmente se proporciona en la mayoría de los otros mercados de bienes raíces de América del Norte, sin embargo, se alinea con la noción más tradicional en México que casi siempre proporciona una gran cantidad del precio que se paga en la firma del contrato. El depósito será reembolsable hasta el momento en que todos los artículos de diligencia debida hayan sido satisfechos - por lo general de 10 a 20 días, o más, después de lo cual el depósito se convierte en no reembolsable.
Custodia
Los depósitos de depósito en custodia administrados por compañías de depósito en custodia y/o de títulos de terceros independientes son algo relativamente nuevo pero muy bienvenido por todas las partes. El fideicomiso protege a todas las partes de la transacción y evita la desagradable situación en la que una parte interesada, agente u otra entidad es la encargada de administrar el depósito. Por lo que son razones bastante obvias, esto es crítico para cualquier acuerdo de bienes raíces correctamente escrito en México o en cualquier otro lugar del mundo. Estos depósitos pueden devengar intereses a elección de las partes. En caso de incumplimiento o desacuerdo, prevalecerá la redacción del contrato y, en su defecto, si las partes no están en condiciones de negociar la disposición del depósito entre ellas, el asunto se convertirá en objeto de litigio, cosa que sólo ha ocurrido en los casos más remotos. Hay un costo para el fideicomiso que varía con cada compañía de fideicomiso en México. Generalmente, el costo puede ser de entre $450 y $800, dependiendo de con quién esté tratando. Coldwell Banker La Costa es de la opinión que estos costos deben ser divididos entre el comprador y el vendedor ya que ambos se benefician por igual de la custodia, sin embargo, estos costos a menudo se consideran a la cuenta del comprador.
Due Diligence
El Acuerdo de Compra de Bienes Raíces a menudo puede requerir algunos puntos de diligencia debida - todo, desde artículos de la caldera como copia de la escritura y copias de los recibos de impuestos y de la HOA hasta una inspección completa de ingeniería. Todos los artículos de Due Diligence de Bienes Raíces deben tener marcos de fechas y métodos para curar o provisiones para la cancelación en el caso de descubrimientos catastróficos, incorporados en el acuerdo. Una vez que los artículos de Due Diligence de Bienes Raíces han sido firmados, el acuerdo se vuelve incondicionalmente vinculante para ambas partes y el proceso de cierre puede comenzar.
Costos de cierre
En este punto, el agente debe proporcionar a los compradores, que serán responsables del 100% de los costos de cierre, una estimación del costo de cierre. Es una estimación porque el tipo de cambio fluctúa en México y puede tener un efecto no sólo en los honorarios y gastos, sino más importante aún, en el valor de la propiedad, que a menudo se"vende" en términos de dólares estadounidenses, pero siempre se registra en términos de pesos mexicanos.
Se le pedirá al comprador que anticipe aproximadamente la mitad de los costos estimados al notario para cubrir sus gastos de bolsillo, y el saldo generalmente se paga con un cheque personal al notario en el momento del cierre o se puede depositar en depósito de garantía y desembolsar directamente a la cuenta del notario en el momento del cierre.
Los Costos de Cierre en México consisten en varios cargos y gastos y generalmente totalizan entre el 4% y el 6% del precio real de compra. Estos costes son siempre responsabilidad del comprador. (El vendedor correrá con los gastos de los honorarios inmobiliarios y sus impuestos sobre las plusvalías, en caso de que sean aplicables). Estos honorarios son generalmente los siguientes: (estas tarifas - en USD - se deben utilizar como una guía solamente y son aproximadas. Estos variarán de acuerdo con el tamaño de la transacción y el tipo de cambio en ese momento).
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - 2% Impuesto Estatal
- Permiso de Fideicomiso -$1,000 Departamento de Relaciones Exteriores de la Ciudad de México
- Registro de Inversión Extranjera - $700 Departamento de Inversión Extranjera de la Ciudad de México
- Cargo por Aceptación de Banco Fiduciario - $550 Dondequiera que la División de Fideicomiso del Banco Fiduciario esté ubicada en México.
- Cargo por Fideicomiso del Primer Año del Banco Fiduciario - $550 Dondequiera que se encuentre la División de Fideicomiso del Banco Fiduciario en México.
- Avalúo para la Evaluación de Impuestos Futuros - El avalúo para la Evaluación de Impuestos Futuros en México varía según el tamaño de la propiedad con un tasador certificado localmente.
- Certificado de No Incumplimiento - El Certificado de No Incumplimiento en México es de $15 LRO.
- Consejos de Aviso Preventivo - Los Consejos de Aviso Preventivo en México son $30 (para 2) LRO
- Cuotas de inscripción en el Registro de la Propiedad - Las cuotas de inscripción en el Registro de la Propiedad en México varían entre el 0,5% y el 1,0% (Jalisco/Nayarit).
- Honorario del notario - El honorario del notario en México varía de.5% a 1% dependiendo del tamaño de la transacción.
El Cierre
Hay un dicho en México que dice que, junto a Dios, los notarios son las personas más importantes del país - ¡y hay algunos que incluso lo discuten! Los notarios deben aprobar el equivalente mexicano del examen de abogacía, luego se les exige que tomen dos años de estudio extenso mientras ejercen en una oficina notarial, después de lo cual se someten a un programa de exámenes de 3 días y finalmente deben ser nombrados por el estado para una oficina específica en una ciudad en la que sólo habrá un número determinado de oficinas notariales nombradas. Esto es muy diferente del concepto de notario en los EE.UU. o Canadá, obviamente. Los notarios en México son las únicas entidades reconocidas por el Registro de Comercio y de la Propiedad y están facultadas para recaudar impuestos en los tres niveles de gobierno.
A la hora acordada, el comprador, el vendedor y sus respectivos agentes se reunirán para `cerrar' o como se conoce en México, `formalizar' la operación inmobiliaria en la Notaría. Se puede tener una idea básica de la documentación requerida y de las distintas entidades de las que dependen para generar estos documentos. En los últimos 8 a 10 años se han abierto oficinas paralegales que normalmente son propiedad de ex-empleados de las oficinas notariales y son operadas por ellos. Estas personas emplean un personal completo y son bilingües (lo que no ocurre con la mayoría de los empleados de las oficinas notariales). Realizan gran parte del trabajo preliminar necesario para afectar el cierre en nombre de las oficinas notariales, y también son capaces de explicar y ayudar al comprador y al vendedor de bienes raíces y a sus agentes de bienes raíces a trabajar hacia un cierre ordenado. Además, revisan el borrador de la escritura de fideicomiso para su aprobación por los bancos fiduciarios - puede haber uno o dos dependiendo de la nacionalidad del comprador y del vendedor. Este es un proceso que puede implicar varias revisiones de ida y vuelta entre la notaría y el banco. En el momento del cierre, el jefe de la firma también se presentará en la oficina del notario y, por lo general, revisará, contestará cualquier pregunta y traducirá la escritura de fideicomiso de más de 40 páginas al comprador y al vendedor si así lo solicitan. Una vez que los nombres han sido verificados en el documento, las identificaciones han sido verificadas, todos los impuestos han sido cobrados (del comprador y del vendedor), el notario mismo aparecerá para observar la ejecución de la escritura después de lo cual muy educadamente agradece a cada uno y se excusa de la habitación mientras se pasan las llaves y las felicitaciones.
Una vez que el Notario ha sellado la escritura de fideicomiso, inmediatamente será PDF'd junto con copias del certificado de no gravamen y la notificación preventiva a la compañía de custodia por parte de la oficina del notario. La compañía de depósito en garantía habrá recibido una carta de desembolsos firmada por el vendedor y el comprador en la que se indica exactamente a quién y cuánto debe transferirse por transferencia bancaria de acuerdo con la información detallada que figura en la carta de desembolsos. Al recibir los PDF, la compañía de custodia ejecutará los desembolsos y los fondos generalmente se reciben el mismo día. Si bien la escritura de fideicomiso en sí no será presentada a la LRO durante probablemente varios días por el notario, todos están protegidos de la posibilidad de que se registren cargos de terceros por medio del certificado de no gravamen y la notificación preventiva, ambos generados por la LRO en el mismo momento exacto. La notificación preventiva emitida por el registrador congela el título por un período de 45 días y se obtiene al mismo tiempo que el certificado de no gravamen que muestra que la propiedad es libre y clara y generalmente se renueva en algún momento durante el período inicial de 45 días por otro período de 45 días, lo que da a todos tiempo suficiente para cerrar y presentar la escritura de fideicomiso para su registro. El registro real tomará entre 30 y 90 días y el comprador será notificado por su agente sobre cuándo puede ser recogido en la oficina del notario.
¿Qué compré?
Usted es ahora el orgulloso propietario de los derechos reales de un fideicomiso cuyo cuerpo es la propiedad. Piense en un vaso de agua - el vaso representa la confianza y el agua la propiedad. Usted tiene el control total del vidrio. Lo mismo con un fideicomiso - usted lo controla completamente. Usted puede vender la propiedad, alquilarla, regalarla o prestarla - siempre y cuando lo que sea que esté haciendo con ella sea legal. También estará obligado a mantenerlo y a pagar impuestos sobre la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad son el 0,08% del valor de tasación - que se estableció cuando usted compró la propiedad por medio de la tasación fiscal que se registró en la oficina de tasación (la"catástrofe"). Las tasas de impuestos prediales en México son extremadamente bajas, ya que no representan una fuente significativa de ingresos gubernamentales y deben mantenerse al mínimo común denominador.
El fideicomiso tiene una vida útil de 50 años. A diferencia de un contrato de arrendamiento, al final del período de 50 años será renovable por un cargo de aproximadamente $1,000US. A partir de entonces es renovable por períodos de 50 años a perpetuidad.
El banco actúa como fideicomisario - casi todos los bancos en México tienen departamentos de fideicomisos para administrar fideicomisos. Cobran una cuota anual de alrededor de $500US y los cargos de cada banco varían ligeramente. Los fideicomisos en los bancos son"activos fuera de balance" en el sentido de que en caso de cierre o disolución de un banco (nunca ha habido una quiebra bancaria en México - nunca), los fideicomisos no se consideran activos del banco y serían asignados a otro banco bajo los auspicios del Banco de México.
Cuando usted vende bienes raíces, usted estará sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital basado en su base de costos - en Pesos - en su escritura, que fue o debió haber sido, su precio de compra real al tipo de cambio de ese día y, el precio de venta. El impuesto a las ganancias de capital en la actualidad es del 30% de la ganancia y está sujeto a ciertas deducciones, una de las cuales es la comisión de bienes raíces. Si usted tiene una visa de residente (FM2), un número de RFC y ha vivido en la propiedad como su residencia principal, usted debe estar exento del impuesto sobre las ganancias de capital - de lo contrario no.