Impuestos sobre las ganancias de capital (ISR) en propiedades mexicanas
22 de octubre de 2015 ACTUALIZACIÓN
El 18 de octubre, el Congreso de la Unión modificó la ley de impuestos para el año 2016. Bajo las nuevas reglas, nuestra residencia principal estará exenta de ganancias de capital después de vivir en la casa por sólo 3 años, en lugar de la ley actual cada 5 años.
Los fabricantes de refrescos recibieron un impulso con reducciones del 50% en los impuestos sobre las bebidas con alto contenido calórico.
El límite del impuesto a los autos se ha elevado de 130,000 pesos a 175,000 dólares para el 2016.
Actualización del 1 de agosto de 2014:
La versión original de este artículo fue escrita en 2010 para describir los grandes cambios en la legislación fiscal mexicana (también conocida como ISR). Ha habido aún más cambios sustanciales en el ISR (código fiscal mexicano). http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LISR.pdf ) desde entonces que vale la pena destacar. El buen abogado Lic. Spencer McMullen ha publicado sus últimos entendimientos de los impuestos que se deben por la venta de una propiedad en México, y los compartimos aquí. También recomendamos consultar el artículo detallado: Tasaciones de Bienes Raíces en México: Catastral, Impuestos, Ganancias de Capital y Notarios
Como siempre, ofrecemos el claro descargo de responsabilidad de que no somos autoridades fiscales, ni autoridades legales, ni autoridades contables, por lo que la información que ofrecemos se cita de otras fuentes que hemos encontrado fiables. Como siempre, los conocimientos ofrecidos aquí sobre Yucalandia se basan en las experiencias reales de los expertos y su funcionamiento legal local específico.
Dado que las leyes y las reglas cambian, y también hay variaciones locales en la forma en que se aplican las reglas: Las decisiones finales en materia de impuestos sobre la venta de bienes raíces dependen de SU notario individual. Busque un buen notario y consulte con ellos. Habiendo dicho todo esto, aquí están las ideas actuales de la Lic. McMullen de julio de 2014:
Actualmente, los vendedores pueden eximir ganancias de hasta "700.000 UDIs", lo que equivale aproximadamente a 3.500.000 pesos**, siempre y cuando el vendedor sea ciudadano o tenga un residente temporal o residente permanente. El edificio y la propiedad también deben ser su hogar primario (vea las definiciones y requisitos legales a continuación sobre cómo calificar una propiedad como su hogar primario - principal centro de actividades fiscales). Además, usted sólo puede usar la exención una vez cada 5 años (~ cambiando a 3 años para el 2016~), y su área de terreno no debe exceder más de 3 veces la superficie de su edificio, ("entre otras cosas"). (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
Eso deja una pregunta: ¿También está obligado a pagar el 16% de IVA sobre la comisión del agente? …. El Lic. McMullen responde:
"Sí, usted paga el IVA 16% de impuestos sobre las ventas de servicios, no sólo de bienes. Esto es algo que los extranjeros entienden, ya que están acostumbrados a pagar el impuesto sobre las ventas por la venta de bienes solamente y no por servicios profesionales. Usted paga el impuesto sobre las ventas del 16% y ellos (posteriormente) pagan el impuesto sobre la renta sobre sus ganancias. Esto es como comprar un coche en los EE.UU., usted paga el impuesto sobre las ventas y el concesionario todavía paga el impuesto sobre la renta de sus ganancias. “
¿Tiene sentido?
**Los lectores curiosos que quieran calcular el valor oficial actual de UDI-Peso pueden dirigirse a:http://www.banxico.org.mx/SieInternet/consultarDirectorioInternetAction.do?accion=consultarCuadro&idCuadro=CP150§or=8&locale=es
Actualización del 28 de abril de 2014
El código de impuestos de México sobre los impuestos a la propiedad cambió drásticamente en febrero de 2010, y de nuevo en los últimos 6 meses (la ley de noviembre de 2013 entrará en vigor el 1 de enero de 2014).
Los cambios anulan la mayoría de los consejos de Internet dados antes de febrero, y hacen que muchos de los consejos actuales de Internet sean sospechosos. En este artículo se abordan algunos de los requisitos y normas fiscales actuales, así como las diferencias impositivas entre Visitante, Residente Temporal y Residente Permanente Opciones de la Tarjeta de Residencia del INM.
Los estatutos mexicanos clave que abordan estos temas son Artículo 109. XV. de La Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y Arte. 93 - Frac. XIX.
Actualización de marzo de 2014:
El gobierno mexicano cambió la tasa impositiva sobre las ganancias netas (ahora 35% de la ganancia neta), y cambió las reglas sobre los requisitos para ser clasificado como residente de México para fines impositivos - un requisito clave para calificar para la Exención de Propietarios para pagar impuestos sobre las ganancias por la venta de una casa en la que usted ha vivido durante 5 años (Nota: esto cambió a 3 años para 2016) como su RESIDENCIA RIMARIA/PRINCIPAL: Condición para acreditar que las personas físicas de nacionalidad extranjera que enajenan su casa habitación son residentes en México para efectos fiscales: I.3.10.13. Estas instrucciones describen que el extranjero es residente en México para efectos fiscales, cuando se cumplen los siguientes requisitos. Deben certificar bajo juramento:
“I. Declaren, bajo protesta de decir verdad, lo siguiente:
a) Que tienen la condición de residentes en México para efectos fiscales, en los términos del artículo 9, fracción I del CFF y, en su caso, de los tratados para evitar la doble tributación que México tiene en vigor.
b) Su domicilio fiscal o, en su defecto, un domicilio para oír y recibir notificaciones. En ningún caso el domicilio señalado podrá ser o encontrarse en la casa habitación que enajenan.
II. Adicionalmente a lo anterior, acrediten su condición de residente en México. Para tales efectos, se considerará que se acredita dicha condición con la constancia de residencia para efectos fiscales a que se refiere la regla II.2.1.4., o en su defecto, con la cédula de identificación fiscal referida en la regla I.2.4.2.
………………………………………
Cuando la persona física que enajena su casa habitación no sea residente para efectos fiscales en México o no sea residente para efectos fiscales en el extranjero con establecimiento permanente en el país, no será aplicable la exención establecida en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR. En este supuesto, los fedatarios públicos, que por disposición legal tengan funciones notariales, estarán a lo dispuesto por el artículo 26, fracción I del CFF, respecto de la enajenación de que se trate, debiendo calcular y enterar el impuesto en los términos de lo previsto en el artículo 160 de la Ley del ISR.
CFF 9, 26, LISR 93, 155, RCFF 5, RLISR 130, RMF 2014 I.2.4.2., I.3.10.6., II.2.1.4.”
Traducido crudamente:
Declaro bajo juramento, a decir verdad:
(a) que es residente en México a efectos fiscales, en los términos del artículo 9, fracción I del CFF y, en su caso, de los tratados para evitar la doble imposición que México tenga vigentes.
(b) tiene un domicilio fiscal en México para recibir notificaciones. En cualquier caso, la vivienda designada que se está vendiendo no debe ser el domicilio que se reclama a efectos fiscales. …
En teoría, esto debería abrir la puerta para que los Notarios aprueben a los extranjeros que no son ciudadanos mexicanos para calificar para la exención de propietario.
Muchos consejos en el pasado en Internet implicaban que si usted tiene un FM3 o FM2, o un Residente Permanenteentonces usted podría ahorrar automáticamente en un futuro impuestos de ganancias de capital cuando venda su propiedad. Esto no era cierto en el pasado, pero poder trabajar para Residente Temporal y Residente Permanente Los titulares de la tarjeta de residencia del INM. si puede encontrar un notario que acepte esta nueva decisión I.3.10.13.*
Más allá: Los consejos que funcionaron antes de febrero de 2010, o antes del 9 de noviembre de 2012, ya no funcionan ya que las reglas han cambiado drásticamente, lo que eleva el nivel de los requisitos para que los extranjeros califiquen para el programa actual. Requisito de Residencia Primaria de 5 años para una exención de los impuestos sobre las ganancias de capital.
(~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
El cálculo de impuestos y la determinación del estatus fiscal de las ventas de propiedades por parte de extranjeros es un área turbia y densa en la legislación fiscal mexicana. Antes del cambio de reglas de marzo de 2014: Se informó de que muchos o la mayoría de los Notarías en todo México creen que los extranjeros con FM3's (equivalente a los nuevos Residente Temporal) hizo no calificar para los residentes mexicanos Residencia principal exención de impuestos sobre las ganancias de capital de los propietarios de viviendas**.
*Desde que cada uno Notaria es personalmente responsable financieramente por las decisiones individuales que toman para cada cliente, muchos de ellos Notarías eran no dispuesto a aprobar extranjeros con FM3's (Residente Temporal) incluso si cumplen con el requisito de residencia primaria de 5 años, y los notarios individuales todavía pueden rechazar incluso Residente Permanente al elegir otorgar a la Residencia Primaria la exención de 5 años para los propietarios de viviendas. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
Cabe destacar el cambio de normativa de marzo de 2014 a la Notaría encargada de la venta, para saber si existe una política de denegación de esta exención a los extranjeros. Tenga en cuenta que en algunas partes de México, a los compradores de vivienda les gusta elegir a los notarios - y su notario (o el notario del banco para las propiedades hipotecadas) puede no estar dispuesto a conceder la excepción.
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**Requisitos de Exención del Impuesto sobre las Ganancias de Capital (ISR) de la Venta de Propiedades: **
La Ley de Impuestos del ISR tiene 3 opciones principales para determinar los impuestos a la venta de propiedades sobre las ganancias:
1. No se deben impuestos sobre las ventas de la residencia principal de los propietarios, cuando se venden después de 5 años por los residentes de México que califiquen (exención de residencia principal ~ cambiando a 3 años para 2016~). o
2. 25% del importe de las ventas brutas.
3. 35% de impuesto a las ganancias en el mosquitero beneficio/ganancia (deducidas varias deducciones y amortizaciones)***.
Tema 1: Totalmente Exento de Impuestos sobre las Ganancias de Capital:
Para calificar para la exención de Residencia Primaria de 5 años, usted tiene que cumplir con una serie de requisitos: (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
# México tiene que ser tu #residencia fiscal" & el "centro principal de sus actividades profesionales"etc. durante 5 años. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
~ Para calificar como Residente Mexicano para propósitos de impuestos, usted debe tener 5 años de facturas CFE o JAPAY a su nombre. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
~ * ~ ~ The property no puede ser utilizado para fines de generación de ingresos dentro del período de residencia de 5 años. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
~ Algunos notarios estaban aceptando exenciones de impuestos sobre la venta de propiedades sólo para unos pocos extranjeros que tenían visas de Residente Temporal. Muchos notarios han exigido que el extranjero debe haber aplicado para convertirse en ciudadanos naturalizados de México para calificar para la exención - pero desde el cambio de reglas de marzo de 2014, esta ya no es la ley. (ver los detalles en la "Actualización de marzo de 2014" más arriba). Aún así: Dado que los notarios sobresalen por sus cuellos económicamente, pueden añadir sus propios requisitos personales que no se detallan en la ley o en las normas.
Esto significa que obtener un Residente Permanente no garantiza que su Notario (o cualquier Notario) aprobará su reclamo para la exención de residencia primaria de 5 años, pero el Notario tiene la opción legal de aprobar el reclamo. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
Si realmente desea estar exento del 25% de impuestos sobre el PRECIO DE VENTA COMPLETO de futuras ventas de propiedades: Los expatriados que compran propiedades en México y que son dueños de propiedades realmente deben encontrar y contratar a un notario que esté de acuerdo, por adelantado, para apoyar su reclamo esperado de la exención de residencia primaria de 5 años. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
~ Es mejor asegurarse de que su Notario esté de acuerdo en que usted cumpla con los requisitos y que esté dispuesto a aprobar su solicitud para la exención de residencia primaria, antes planeas probar esto.
~ Si usted es dueño de una propiedad usando un Fideicomiso o una hipoteca, usted puede estar atrapado en cualquier póliza que el notario de su banco elija, por ejemplo, en el peor de los casos: El Banco como Fideicomiso y su notario, pueden negarse a aceptar su propuesta de venta de su propiedad, a menos que usted pague el 25% del precio total de venta.
…. Esto resulta en $178,000 USD en impuestos en una venta de propiedades de $9 millones de pesos en la experiencia de un lector de Yucalandia. (sin deducción del precio de venta original) ......
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Notas: ~ Si usted no califica para la Exención de Propietario, puede usar facturas para mejoras para reducir las ganancias. Si no tiene facturas, puede solicitar una tasación fiscal especial que se puede realizar para aumentar su base y reducir la exposición a las ganancias de capital.
~ Con las nuevas reformas tributarias, el ISR está limitando el monto que podemos eximir a 700.000 UDIs (las UDIs son un índice que actualmente es de alrededor de 5,02). Además, si su propiedad se vende por menos de un millón quinientas mil "unidades de inversión" (UDI's) (que eran aproximadamente $550,000 USD), entonces se aplican las reglas descritas en este artículo.
Si usted es un "Residente Fiscal" y el importe de la venta supera el importe anterior, pagará el impuesto sobre el importe que supere la exención (550.000 USD) "proporcionalmente al importe que resulte de dividir el importe que supere por el importe total de la venta".
¿No amamos todos al gobierno? Vamos a cortar ese nudo con un ejemplo práctico:
Por un precio de compra de 300.000 dólares y un precio de venta de 1.000.000 dólares:
$1,000,000 - $ 550,000 (la cantidad exenta) = $450,000 (ingreso neto gravable),
La ganancia neta de $450,000 es el 45% del precio de venta total. Esto significa que sólo puede aplicar el 45% del precio de compra (esto sería el 45% de 300.000 dólares) como el "coste" => 135.000 dólares.
Los $450,000 (ganancia gravable) - $135,000 (base ajustada/costo) = $315,000 base neta final.
Estos $315,000 son la cantidad sobre la cual se calcularán sus impuestos.
~ ¿Claro como el barro? ~
* * * * * * *
NOTA: Las exenciones mencionadas anteriormente sólo se aplican a la venta de una casa por año.
Recuerda: Si usted es el "Residente Fiscal" de la vivienda desde hace más de 5 años, la venta de la vivienda está exenta, independientemente de la UDI y otros cálculos complejos. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
NOTAS ACLARATORIAS:
- Las exenciones sólo se aplican a la construcción y en tierra solamente "hasta 3 veces el área cubierta por la construcción". Al solicitar la exención, el valor de la construcción y del terreno debe separarse cuando el área del terreno es más de 3 veces la "huella" de la(s) construcción(es). Esta regla fiscal existente es aplicada por algunos notarios, pero esta regla puede ser impugnada y ganada, haciendo que toda la venta esté exenta. Los abogados de Sharp recomiendan obtener una segunda opinión sobre esto, si su notario lo convierte en un problema.
- A pesar de que calificamos para la exención del impuesto a las ganancias para el propietario, debemos declarar los ingresos en nuestra presentación anual mexicana para cualquier venta residencial que supere los $500,000 pesos. ~ ¿Claro como el barro? ~
Esto también significa que después del 1 de enero de 2014 podemos eximir del pago del impuesto a las ganancias de capital una ganancia de hasta $3,500,000 pesos, pero cualquier ganancia sobre esa cantidad será gravada.
~ Recuerde que si su terreno es más de 3 veces la superficie de su edificio**, pagará el impuesto de plusvalía sobre la venta. Gracias al Lic. Spencer McMullen por estas actualizaciones.
~ Finalmente, tenga en cuenta que SAT/Hacienda's toma la decisión por defecto de que el terreno vale el 20% del precio total de venta, y que las construcciones/edificios valen el 80% restante.
* * * * * * *
Notas adicionales: (para la posición 3)
***Las reducciones de ganancias de capital incluyen un crédito inflacionario del 3% anual que reduce la base de la propiedad cada año (10 años de propiedad = 30% de reducción, pero entiendo que hay un piso del 5% de impuestos mínimos o una base mínima del 20% del precio de venta original).
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Cálculo de base para 35% de impuesto sobre las ganancias netas cálculo de ganancias:
Ingresos/Precio de venta – Precio de compra – Deducciones = Ganancia fiscal neta
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***He aquí algunas de las leyes fiscales mexicanas otro factores arcanos en la determinación de los montos de los impuestos a las ganancias de capital bajo el ítem 3:
* La tierra cruda se grava de manera diferente que las propiedades mejoradas;
* La exención fiscal se aplica únicamente a los edificios y a los terrenos cubiertos por los edificios (- véanse los detalles más arriba);
* Las corporaciones son tratadas de manera diferente que los propietarios privados;
* Las propiedades valoradas por debajo de los $500,000 USD son tratadas de manera diferente a las propiedades por encima de los $550,000 USD (en realidad usando un peso de $1,500,000 "UDI") - una especie de impuesto de lujo;
* Existe un ajuste de inflación del 3% anual sobre la base, pero usted sólo califica si pagó el 2% de Impuesto de Adquisición en el momento de la venta (esto puede dar un ahorro neto del 30% de impuestos en el momento de la venta);
* El impuesto de adquisición del 2% es una deducción permitida;
* Los costes de construcción (valores básicos del edificio) se amortizan un 3% anual, y no puede exceder el 20% del precio de compra inicial, mientras que el coste (base) resultante se ajustará al alza para tener en cuenta la inflación;
* Si sus mejoras exceden el 20% del precio de compra, usted necesita que las autoridades locales de impuestos sobre la propiedad vengan y revaloricen / reevalúen su propiedad. Nuestra oficina en Yucatán se llama "Catastral".
* Las mejoras que impliquen inversiones deducibles estarán sujetas al mismo tratamiento de depreciación, debiendo contar con su respectivo soporte documental (Facturas a nombre del vendedor) - no es de extrañar que los negocios le den la opción de Facturas....
* Los costos de mantenimiento no son gastos deducibles;
* Si el expatriado ha tenido un FM-2 o Residente Permanente durante los últimos cinco años, pueden solicitar la nacionalidad mexicana, y luego pedir a su banco que convierta el contrato de FTD en un contrato de "escritura"adquiriendo así Derechos Reales sobre el inmueble que les permitirá reclamar la exención de plusvalía de la Residencia Primaria en el momento de la venta.
* Si usted no califica para la Exención del Propietario, puede usar facturas para mejoras para reducir las ganancias. Si no tiene facturas, puede solicitar una tasación fiscal especial que se puede realizar para aumentar su base y reducir la exposición a las ganancias de capital.
* Con las nuevas reformas tributarias, el ISR está limitando el monto que podemos eximir a 700,000 UDIs (las UDIs son un índice que actualmente es de alrededor de 5.02). Esto significa que a partir del 1 de enero de 2014 podemos eximir del pago del impuesto a las ganancias de capital una ganancia de hasta $3,500,000 pesos, pero cualquier ganancia sobre esa cantidad será gravada.
* Finalmente, recuerde que si su terreno es más de 3 veces la superficie de su edificio, es probable que pague impuestos sobre las ganancias de capital en la venta - a menos que encuentre un notario que conozca los detalles de la ley. Gracias al Lic. Spencer McMullen por estas actualizaciones.
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Debido a que las leyes fiscales mexicanas son tan densas y arcanas y partes de ellas cambian aproximadamente cada 2 años, cuando se compra o se vende una propiedad en México, realmente es mejor consultar con un buen abogado tributario. y un notario para averiguar cómo funcionan las cosas en su estado o localidad bajo las leyes actuales. También: Siéntase libre de buscar una segunda opinión, porque muchos notarios NO conocen la ley actual y las reglas recientemente actualizadas. Si su propiedad es mantenida en un Fideicomiso confianza, entonces, definitivamente averiguar de antemano lo que su Banco de Notario permite.
El derecho fiscal mexicano es un área de especialidad dentro de la ley, un área en la que Notarios son no los expertos, por lo tanto, los impuestos sobre las ventas de propiedades es un punto en el que es probable que necesite tanto un Notario y un abogado fiscal independiente (abogada) para determinar con precisión y pagar los impuestos legales más bajos.
Por último, cabe señalar también que el impuesto no es en realidad un impuesto sobre las plusvalías, sino sólo un impuesto sobre las plusvalías, y que la base imponible es el precio de compra que figura en la escritura de compraventa:
NOTA: Cuando muchos vendedores mexicanos listan un precio bajo en la factura de venta - con pagos en efectivo en el lado para completar el balance - han transferido los impuestos que DEBEN ~ a usted para pagar por ellos ~ como futuros impuestos sobre las ganancias cuando el nuevo propietario finalmente vende la propiedad.
Claro como el barro.
Impuestos sobre las ganancias de capital (ISR) en propiedades mexicanas
22 de octubre de 2015 ACTUALIZACIÓN
El 18 de octubre, el Congreso de la Unión modificó la ley de impuestos para el año 2016. Bajo las nuevas reglas, nuestra residencia principal estará exenta de ganancias de capital después de vivir en la casa por sólo 3 años, en lugar de la ley actual cada 5 años.
Los fabricantes de refrescos recibieron un impulso con reducciones del 50% en los impuestos sobre las bebidas con alto contenido calórico.
El límite del impuesto a los autos se ha elevado de 130,000 pesos a 175,000 dólares para el 2016.
Actualización del 1 de agosto de 2014:
La versión original de este artículo fue escrita en 2010 para describir los grandes cambios en la legislación fiscal mexicana (también conocida como ISR). Ha habido aún más cambios sustanciales en el ISR (código fiscal mexicano). http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LISR.pdf ) desde entonces que vale la pena destacar. El buen abogado Lic. Spencer McMullen ha publicado sus últimos entendimientos de los impuestos que se deben por la venta de una propiedad en México, y los compartimos aquí. También recomendamos consultar el artículo detallado: Tasaciones de Bienes Raíces en México: Catastral, Impuestos, Ganancias de Capital y Notarios
Como siempre, ofrecemos el claro descargo de responsabilidad de que no somos autoridades fiscales, ni autoridades legales, ni autoridades contables, por lo que la información que ofrecemos se cita de otras fuentes que hemos encontrado fiables. Como siempre, los conocimientos ofrecidos aquí sobre Yucalandia se basan en las experiencias reales de los expertos y su funcionamiento legal local específico.
Dado que las leyes y las reglas cambian, y también hay variaciones locales en la forma en que se aplican las reglas: Las decisiones finales en materia de impuestos sobre la venta de bienes raíces dependen de SU notario individual. Busque un buen notario y consulte con ellos. Habiendo dicho todo esto, aquí están las ideas actuales de la Lic. McMullen de julio de 2014:
Actualmente, los vendedores pueden eximir ganancias de hasta "700.000 UDIs", lo que equivale aproximadamente a 3.500.000 pesos**, siempre y cuando el vendedor sea ciudadano o tenga un residente temporal o residente permanente. El edificio y la propiedad también deben ser su hogar primario (vea las definiciones y requisitos legales a continuación sobre cómo calificar una propiedad como su hogar primario - principal centro de actividades fiscales). Además, usted sólo puede usar la exención una vez cada 5 años (~ cambiando a 3 años para el 2016~), y su área de terreno no debe exceder más de 3 veces la superficie de su edificio, ("entre otras cosas"). (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
Eso deja una pregunta: ¿También está obligado a pagar el 16% de IVA sobre la comisión del agente? …. El Lic. McMullen responde:
"Sí, usted paga el IVA 16% de impuestos sobre las ventas de servicios, no sólo de bienes. Esto es algo que los extranjeros entienden, ya que están acostumbrados a pagar el impuesto sobre las ventas por la venta de bienes solamente y no por servicios profesionales. Usted paga el impuesto sobre las ventas del 16% y ellos (posteriormente) pagan el impuesto sobre la renta sobre sus ganancias. Esto es como comprar un coche en los EE.UU., usted paga el impuesto sobre las ventas y el concesionario todavía paga el impuesto sobre la renta de sus ganancias. “
¿Tiene sentido?
**Los lectores curiosos que quieran calcular el valor oficial actual de UDI-Peso pueden dirigirse a:http://www.banxico.org.mx/SieInternet/consultarDirectorioInternetAction.do?accion=consultarCuadro&idCuadro=CP150§or=8&locale=es
Actualización del 28 de abril de 2014
El código de impuestos de México sobre los impuestos a la propiedad cambió drásticamente en febrero de 2010, y de nuevo en los últimos 6 meses (la ley de noviembre de 2013 entrará en vigor el 1 de enero de 2014).
Los cambios anulan la mayoría de los consejos de Internet dados antes de febrero, y hacen que muchos de los consejos actuales de Internet sean sospechosos. En este artículo se abordan algunos de los requisitos y normas fiscales actuales, así como las diferencias impositivas entre Visitante, Residente Temporal y Residente Permanente Opciones de la Tarjeta de Residencia del INM.
Los estatutos mexicanos clave que abordan estos temas son Artículo 109. XV. de La Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y Arte. 93 - Frac. XIX.
Actualización de marzo de 2014:
El gobierno mexicano cambió la tasa impositiva sobre las ganancias netas (ahora 35% de la ganancia neta), y cambió las reglas sobre los requisitos para ser clasificado como residente de México para fines impositivos - un requisito clave para calificar para la Exención de Propietarios para pagar impuestos sobre las ganancias por la venta de una casa en la que usted ha vivido durante 5 años (Nota: esto cambió a 3 años para 2016) como su RESIDENCIA RIMARIA/PRINCIPAL: Condición para acreditar que las personas físicas de nacionalidad extranjera que enajenan su casa habitación son residentes en México para efectos fiscales: I.3.10.13. Estas instrucciones describen que el extranjero es residente en México para efectos fiscales, cuando se cumplen los siguientes requisitos. Deben certificar bajo juramento:
“I. Declaren, bajo protesta de decir verdad, lo siguiente:
a) Que tienen la condición de residentes en México para efectos fiscales, en los términos del artículo 9, fracción I del CFF y, en su caso, de los tratados para evitar la doble tributación que México tiene en vigor.
b) Su domicilio fiscal o, en su defecto, un domicilio para oír y recibir notificaciones. En ningún caso el domicilio señalado podrá ser o encontrarse en la casa habitación que enajenan.
II. Adicionalmente a lo anterior, acrediten su condición de residente en México. Para tales efectos, se considerará que se acredita dicha condición con la constancia de residencia para efectos fiscales a que se refiere la regla II.2.1.4., o en su defecto, con la cédula de identificación fiscal referida en la regla I.2.4.2.
………………………………………
Cuando la persona física que enajena su casa habitación no sea residente para efectos fiscales en México o no sea residente para efectos fiscales en el extranjero con establecimiento permanente en el país, no será aplicable la exención establecida en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR. En este supuesto, los fedatarios públicos, que por disposición legal tengan funciones notariales, estarán a lo dispuesto por el artículo 26, fracción I del CFF, respecto de la enajenación de que se trate, debiendo calcular y enterar el impuesto en los términos de lo previsto en el artículo 160 de la Ley del ISR.
CFF 9, 26, LISR 93, 155, RCFF 5, RLISR 130, RMF 2014 I.2.4.2., I.3.10.6., II.2.1.4.”
Traducido crudamente:
Declaro bajo juramento, a decir verdad:
(a) que es residente en México a efectos fiscales, en los términos del artículo 9, fracción I del CFF y, en su caso, de los tratados para evitar la doble imposición que México tenga vigentes.
(b) tiene un domicilio fiscal en México para recibir notificaciones. En cualquier caso, la vivienda designada que se está vendiendo no debe ser el domicilio que se reclama a efectos fiscales. …
En teoría, esto debería abrir la puerta para que los Notarios aprueben a los extranjeros que no son ciudadanos mexicanos para calificar para la exención de propietario.
Muchos consejos en el pasado en Internet implicaban que si usted tiene un FM3 o FM2, o un Residente Permanenteentonces usted podría ahorrar automáticamente en un futuro impuestos de ganancias de capital cuando venda su propiedad. Esto no era cierto en el pasado, pero poder trabajar para Residente Temporal y Residente Permanente Los titulares de la tarjeta de residencia del INM. si puede encontrar un notario que acepte esta nueva decisión I.3.10.13.*
Más allá: Los consejos que funcionaron antes de febrero de 2010, o antes del 9 de noviembre de 2012, ya no funcionan ya que las reglas han cambiado drásticamente, lo que eleva el nivel de los requisitos para que los extranjeros califiquen para el programa actual. Requisito de Residencia Primaria de 5 años para una exención de los impuestos sobre las ganancias de capital.
(~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
El cálculo de impuestos y la determinación del estatus fiscal de las ventas de propiedades por parte de extranjeros es un área turbia y densa en la legislación fiscal mexicana. Antes del cambio de reglas de marzo de 2014: Se informó de que muchos o la mayoría de los Notarías en todo México creen que los extranjeros con FM3's (equivalente a los nuevos Residente Temporal) hizo no calificar para los residentes mexicanos Residencia principal exención de impuestos sobre las ganancias de capital de los propietarios de viviendas**.
*Desde que cada uno Notaria es personalmente responsable financieramente por las decisiones individuales que toman para cada cliente, muchos de ellos Notarías eran no dispuesto a aprobar extranjeros con FM3's (Residente Temporal) incluso si cumplen con el requisito de residencia primaria de 5 años, y los notarios individuales todavía pueden rechazar incluso Residente Permanente al elegir otorgar a la Residencia Primaria la exención de 5 años para los propietarios de viviendas. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
Cabe destacar el cambio de normativa de marzo de 2014 a la Notaría encargada de la venta, para saber si existe una política de denegación de esta exención a los extranjeros. Tenga en cuenta que en algunas partes de México, a los compradores de vivienda les gusta elegir a los notarios - y su notario (o el notario del banco para las propiedades hipotecadas) puede no estar dispuesto a conceder la excepción.
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**Requisitos de Exención del Impuesto sobre las Ganancias de Capital (ISR) de la Venta de Propiedades: **
La Ley de Impuestos del ISR tiene 3 opciones principales para determinar los impuestos a la venta de propiedades sobre las ganancias:
1. No se deben impuestos sobre las ventas de la residencia principal de los propietarios, cuando se venden después de 5 años por los residentes de México que califiquen (exención de residencia principal ~ cambiando a 3 años para 2016~). o
2. 25% del importe de las ventas brutas.
3. 35% de impuesto a las ganancias en el mosquitero beneficio/ganancia (deducidas varias deducciones y amortizaciones)***.
Tema 1: Totalmente Exento de Impuestos sobre las Ganancias de Capital:
Para calificar para la exención de Residencia Primaria de 5 años, usted tiene que cumplir con una serie de requisitos: (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
# México tiene que ser tu #residencia fiscal" & el "centro principal de sus actividades profesionales"etc. durante 5 años. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
~ Para calificar como Residente Mexicano para propósitos de impuestos, usted debe tener 5 años de facturas CFE o JAPAY a su nombre. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
~ * ~ ~ The property no puede ser utilizado para fines de generación de ingresos dentro del período de residencia de 5 años. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
~ Algunos notarios estaban aceptando exenciones de impuestos sobre la venta de propiedades sólo para unos pocos extranjeros que tenían visas de Residente Temporal. Muchos notarios han exigido que el extranjero debe haber aplicado para convertirse en ciudadanos naturalizados de México para calificar para la exención - pero desde el cambio de reglas de marzo de 2014, esta ya no es la ley. (ver los detalles en la "Actualización de marzo de 2014" más arriba). Aún así: Dado que los notarios sobresalen por sus cuellos económicamente, pueden añadir sus propios requisitos personales que no se detallan en la ley o en las normas.
Esto significa que obtener un Residente Permanente no garantiza que su Notario (o cualquier Notario) aprobará su reclamo para la exención de residencia primaria de 5 años, pero el Notario tiene la opción legal de aprobar el reclamo. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
Si realmente desea estar exento del 25% de impuestos sobre el PRECIO DE VENTA COMPLETO de futuras ventas de propiedades: Los expatriados que compran propiedades en México y que son dueños de propiedades realmente deben encontrar y contratar a un notario que esté de acuerdo, por adelantado, para apoyar su reclamo esperado de la exención de residencia primaria de 5 años. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
~ Es mejor asegurarse de que su Notario esté de acuerdo en que usted cumpla con los requisitos y que esté dispuesto a aprobar su solicitud para la exención de residencia primaria, antes planeas probar esto.
~ Si usted es dueño de una propiedad usando un Fideicomiso o una hipoteca, usted puede estar atrapado en cualquier póliza que el notario de su banco elija, por ejemplo, en el peor de los casos: El Banco como Fideicomiso y su notario, pueden negarse a aceptar su propuesta de venta de su propiedad, a menos que usted pague el 25% del precio total de venta.
…. Esto resulta en $178,000 USD en impuestos en una venta de propiedades de $9 millones de pesos en la experiencia de un lector de Yucalandia. (sin deducción del precio de venta original) ......
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Notas: ~ Si usted no califica para la Exención de Propietario, puede usar facturas para mejoras para reducir las ganancias. Si no tiene facturas, puede solicitar una tasación fiscal especial que se puede realizar para aumentar su base y reducir la exposición a las ganancias de capital.
~ Con las nuevas reformas tributarias, el ISR está limitando el monto que podemos eximir a 700.000 UDIs (las UDIs son un índice que actualmente es de alrededor de 5,02). Además, si su propiedad se vende por menos de un millón quinientas mil "unidades de inversión" (UDI's) (que eran aproximadamente $550,000 USD), entonces se aplican las reglas descritas en este artículo.
Si usted es un "Residente Fiscal" y el importe de la venta supera el importe anterior, pagará el impuesto sobre el importe que supere la exención (550.000 USD) "proporcionalmente al importe que resulte de dividir el importe que supere por el importe total de la venta".
¿No amamos todos al gobierno? Vamos a cortar ese nudo con un ejemplo práctico:
Por un precio de compra de 300.000 dólares y un precio de venta de 1.000.000 dólares:
$1,000,000 - $ 550,000 (la cantidad exenta) = $450,000 (ingreso neto gravable),
La ganancia neta de $450,000 es el 45% del precio de venta total. Esto significa que sólo puede aplicar el 45% del precio de compra (esto sería el 45% de 300.000 dólares) como el "coste" => 135.000 dólares.
Los $450,000 (ganancia gravable) - $135,000 (base ajustada/costo) = $315,000 base neta final.
Estos $315,000 son la cantidad sobre la cual se calcularán sus impuestos.
~ ¿Claro como el barro? ~
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NOTA: Las exenciones mencionadas anteriormente sólo se aplican a la venta de una casa por año.
Recuerda: Si usted es el "Residente Fiscal" de la vivienda desde hace más de 5 años, la venta de la vivienda está exenta, independientemente de la UDI y otros cálculos complejos. (~ cambiando a 3 años para 2016 ~)
NOTAS ACLARATORIAS:
- Las exenciones sólo se aplican a la construcción y en tierra solamente "hasta 3 veces el área cubierta por la construcción". Al solicitar la exención, el valor de la construcción y del terreno debe separarse cuando el área del terreno es más de 3 veces la "huella" de la(s) construcción(es). Esta regla fiscal existente es aplicada por algunos notarios, pero esta regla puede ser impugnada y ganada, haciendo que toda la venta esté exenta. Los abogados de Sharp recomiendan obtener una segunda opinión sobre esto, si su notario lo convierte en un problema.
- A pesar de que calificamos para la exención del impuesto a las ganancias para el propietario, debemos declarar los ingresos en nuestra presentación anual mexicana para cualquier venta residencial que supere los $500,000 pesos. ~ ¿Claro como el barro? ~
Esto también significa que después del 1 de enero de 2014 podemos eximir del pago del impuesto a las ganancias de capital una ganancia de hasta $3,500,000 pesos, pero cualquier ganancia sobre esa cantidad será gravada.
~ Recuerde que si su terreno es más de 3 veces la superficie de su edificio**, pagará el impuesto de plusvalía sobre la venta. Gracias al Lic. Spencer McMullen por estas actualizaciones.
~ Finalmente, tenga en cuenta que SAT/Hacienda's toma la decisión por defecto de que el terreno vale el 20% del precio total de venta, y que las construcciones/edificios valen el 80% restante.
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Notas adicionales: (para la posición 3)
***Las reducciones de ganancias de capital incluyen un crédito inflacionario del 3% anual que reduce la base de la propiedad cada año (10 años de propiedad = 30% de reducción, pero entiendo que hay un piso del 5% de impuestos mínimos o una base mínima del 20% del precio de venta original).
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Cálculo de base para 35% de impuesto sobre las ganancias netas cálculo de ganancias:
Ingresos/Precio de venta – Precio de compra – Deducciones = Ganancia fiscal neta
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***He aquí algunas de las leyes fiscales mexicanas otro factores arcanos en la determinación de los montos de los impuestos a las ganancias de capital bajo el ítem 3:
* La tierra cruda se grava de manera diferente que las propiedades mejoradas;
* La exención fiscal se aplica únicamente a los edificios y a los terrenos cubiertos por los edificios (- véanse los detalles más arriba);
* Las corporaciones son tratadas de manera diferente que los propietarios privados;
* Las propiedades valoradas por debajo de los $500,000 USD son tratadas de manera diferente a las propiedades por encima de los $550,000 USD (en realidad usando un peso de $1,500,000 "UDI") - una especie de impuesto de lujo;
* Existe un ajuste de inflación del 3% anual sobre la base, pero usted sólo califica si pagó el 2% de Impuesto de Adquisición en el momento de la venta (esto puede dar un ahorro neto del 30% de impuestos en el momento de la venta);
* El impuesto de adquisición del 2% es una deducción permitida;
* Los costes de construcción (valores básicos del edificio) se amortizan un 3% anual, y no puede exceder el 20% del precio de compra inicial, mientras que el coste (base) resultante se ajustará al alza para tener en cuenta la inflación;
* Si sus mejoras exceden el 20% del precio de compra, usted necesita que las autoridades locales de impuestos sobre la propiedad vengan y revaloricen / reevalúen su propiedad. Nuestra oficina en Yucatán se llama "Catastral".
* Las mejoras que impliquen inversiones deducibles estarán sujetas al mismo tratamiento de depreciación, debiendo contar con su respectivo soporte documental (Facturas a nombre del vendedor) - no es de extrañar que los negocios le den la opción de Facturas....
* Los costos de mantenimiento no son gastos deducibles;
* Si el expatriado ha tenido un FM-2 o Residente Permanente durante los últimos cinco años, pueden solicitar la nacionalidad mexicana, y luego pedir a su banco que convierta el contrato de FTD en un contrato de "escritura"adquiriendo así Derechos Reales sobre el inmueble que les permitirá reclamar la exención de plusvalía de la Residencia Primaria en el momento de la venta.
* Si usted no califica para la Exención del Propietario, puede usar facturas para mejoras para reducir las ganancias. Si no tiene facturas, puede solicitar una tasación fiscal especial que se puede realizar para aumentar su base y reducir la exposición a las ganancias de capital.
* Con las nuevas reformas tributarias, el ISR está limitando el monto que podemos eximir a 700,000 UDIs (las UDIs son un índice que actualmente es de alrededor de 5.02). Esto significa que a partir del 1 de enero de 2014 podemos eximir del pago del impuesto a las ganancias de capital una ganancia de hasta $3,500,000 pesos, pero cualquier ganancia sobre esa cantidad será gravada.
* Finalmente, recuerde que si su terreno es más de 3 veces la superficie de su edificio, es probable que pague impuestos sobre las ganancias de capital en la venta - a menos que encuentre un notario que conozca los detalles de la ley. Gracias al Lic. Spencer McMullen por estas actualizaciones.
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Debido a que las leyes fiscales mexicanas son tan densas y arcanas y partes de ellas cambian aproximadamente cada 2 años, cuando se compra o se vende una propiedad en México, realmente es mejor consultar con un buen abogado tributario. y un notario para averiguar cómo funcionan las cosas en su estado o localidad bajo las leyes actuales. También: Siéntase libre de buscar una segunda opinión, porque muchos notarios NO conocen la ley actual y las reglas recientemente actualizadas. Si su propiedad es mantenida en un Fideicomiso confianza, entonces, definitivamente averiguar de antemano lo que su Banco de Notario permite.
El derecho fiscal mexicano es un área de especialidad dentro de la ley, un área en la que Notarios son no los expertos, por lo tanto, los impuestos sobre las ventas de propiedades es un punto en el que es probable que necesite tanto un Notario y un abogado fiscal independiente (abogada) para determinar con precisión y pagar los impuestos legales más bajos.
Por último, cabe señalar también que el impuesto no es en realidad un impuesto sobre las plusvalías, sino sólo un impuesto sobre las plusvalías, y que la base imponible es el precio de compra que figura en la escritura de compraventa:
NOTA: Cuando muchos vendedores mexicanos listan un precio bajo en la factura de venta - con pagos en efectivo en el lado para completar el balance - han transferido los impuestos que DEBEN ~ a usted para pagar por ellos ~ como futuros impuestos sobre las ganancias cuando el nuevo propietario finalmente vende la propiedad.
Claro como el barro.