Al comprar una propiedad de alquiler de PV

Red de Noticias de Puerto VallartaPuerto Vallarta Real Estate

Lo que hay que tener en cuenta al comprar una propiedad de alquiler de energía fotovoltaica
David Hoffman - Tropicasa Realty
27 de noviembre de 2017

Puerto Vallarta, México - Hay varias razones por las que la gente compra casas en nuestro pequeño rincón del mundo. Algunos compran con la idea de vivir (a menudo una reubicación) en la Bahía de Banderas (ya sea en Mismaloya, Puerto Vallarta, Nuevo Vallarta, Bucerias, La Cruz de Huanacaxtle, o Punta de Mita, etc.).

Otros compran con el propósito de invertir en bienes raíces en nuestro mercado en recuperación (los precios cayeron significativamente con la Gran Recesión en los Estados Unidos) - con miras a una reventa de mayor valor dentro de unos años. Otros compran con la idea de alquilar su casa ya sea al 100% o una parte sólida del año.

Como inversionista (he tenido propiedades en alquiler) y como agente de bienes raíces local, pensé que podría escribir un artículo rápido relacionado con una inversión de alquiler.

Poseer un alquiler en una ciudad vacacional como Puerto Vallarta es un poco diferente de poseer un alquiler en una ciudad como Chicago. Los alquileres en el área de Chicago (como yo sé bien) son generalmente a largo plazo (año a año).

Mientras que algunos alquileres en el área de Puerto Vallarta son a largo plazo, la mayoría de la gente alquila a un plazo mucho más corto (y más alto en $ / día); la mayoría son alquileres diarios o semanales, con una gran concentración (con tarifas más altas) en nuestros meses pico (octubre - mayo). La naturaleza de este tipo de volumen de negocios en los alquileres se presta para ofrecer tarifas mensuales / semanales / diarias separadas (e incluso tarifas anuales a más largo plazo si el propietario lo desea), pero también para el posible uso de una compañía de alquiler local para ayudar a asegurar que los inquilinos se registren y se retiren, y que cualquier problema se resuelva durante su estancia (o entre alquileres). He utilizado compañías para que me ayuden con mis alquileres en los EE.UU. (no es fácil administrarlos a larga distancia), y creo que tal plan ciertamente tiene sentido aquí - especialmente con una mayor rotación (generalmente por diseño).

Muchos inversores están preocupados por el rendimiento de la inversión. En el cálculo de la rentabilidad, tradicionalmente he considerado lo siguiente:

- Ingresos - Gastos
- Apreciación anual esperada de mis bienes raíces
- Valor de poseer / usar una casa de alquiler (si está planeando hacerlo)

Incluyo ese segundo punto (apreciación anual esperada) en mis cálculos. Después de todo, es grandioso tener una propiedad que es positiva en efectivo... pero tener en cuenta un aumento (o disminución si nuestro mercado está cayendo - no lo es...) en el valor de la propiedad durante un período de tiempo puede hacer una diferencia en el cálculo. A menudo es algo positivo que se pasa por alto. Discutiré el tercer punto más tarde....

Los ingresos son fáciles de calcular, pero no siempre son tan fáciles de predecir. Se puede suponer un precio medio por noche (con un precio más bajo durante los meses de verano -tenemos turistas durante esos meses, sólo unos pocos que durante la temporada alta), multiplicado por el número de noches y un porcentaje de ocupación. Descuente que por cualquier honorario de administración que esté pagando a una compañía para que administre su alquiler (si lo está) - digamos, 20%, por ejemplo. Uno puede revisar los sitios de alquiler y pedir el historial de alquileres para obtener un indicador de cómo una propiedad o propiedades similares han alquilado en el pasado.

Con todo ello, nuestro turismo ha aumentado sustancialmente año tras año. Tenemos un aumento en el número de vuelos, un aumento significativo en el número de cruceros (a menudo la primera exposición de un individuo a nuestra hermosa zona), y una carretera que se está construyendo desde Guadalajara que reducirá drásticamente el tiempo de tránsito (lo que conduce a más turistas). Como tal, a menudo miro los alquileres del año anterior, pero tiendo a asumir que la realidad será un poco mejor a medida que nuestro turismo continúe creciendo.

Nota: Algunas áreas alquilan mejor (particularmente a corto plazo) que otras. Asegúrese de pedir consejo a su agente de bienes raíces o a su agencia de alquiler sobre qué áreas se alquilan mejor. También tenga en cuenta que los ingresos por alquileres pasados pueden no ser un predictor preciso de los ingresos futuros por una variedad de razones. Algunos propietarios comercializan sus propiedades mucho mejor que otros, algunos se enfocan en alquileres diarios/semanales vs. anuales (por lo general, los alquileres diarios/semanales producen un cargo más alto por día), algunos propietarios se quedan en sus unidades una porción de la temporada más ocupada para los alquileres (lo que significa que no habría ingresos para esas semanas), algunos no fijan el precio de sus alquileres de manera competitiva, etc. Con respecto a los gastos, hay una serie de puntos a considerar, incluyendo:

- Honorarios de administración (si no descontó la línea de ingresos antes por esa cantidad)
- Mantenimiento
- Servicio de mucama
- Impuestos anuales
- Cuotas de la HOA
- Servicios públicos
- Cualquier impuesto aplicable asociado con el ingreso por alquiler

El mantenimiento de un alquiler a corto plazo tiene algunos costos asociados (arreglar artículos pequeños que pueden estar dañados, reemplazar bombillas, etc.), pintar, etc., pero generalmente no es la partida más grande. Tenga en cuenta que las tarifas de mano de obra aquí son MUCHO más bajas que las de los Estados Unidos y Canadá.

Los impuestos anuales en el área son sorprendentemente bajos. Si un condominio cuesta $300,000 USD, usted puede esperar que sus impuestos anuales estén alrededor de un rango de $300 USD POR AÑO. Sólo deseo que mis inversiones en los EE.UU. tuvieran unos impuestos tan bajos - ¡qué diferencia que haría para mis inversiones en los EE.UU.!

El servicio de limpieza no es generalmente muy caro - tal vez tanto como $20/día por un condominio típico. Si usted sólo tiene servicio de mucama entre llegadas (o una vez a la semana), ese número sigue siendo bastante bajo. Algunas agencias de alquiler pueden ayudarle a obtener servicio de limpieza, según sea necesario.

Los honorarios de la HOA pueden ser un número significativo, dependiendo del edificio. Esos honorarios de HOA a menudo (pero no siempre) incluyen agua, gas, administración de edificios, seguridad, etc. A menudo NO incluyen electricidad. Las cuentas de agua y gas aquí en Puerto Vallarta generalmente no son gastos excesivamente significativos. La electricidad puede ser (especialmente durante los meses más cálidos del verano) - SI sus inquilinos están utilizando el aire acondicionado con frecuencia. Asegúrese de saber lo que está cubierto, y haga algunas suposiciones para los que no lo están (tenga en cuenta que sus suposiciones serán estacionales - electricidad más alta durante el verano). Otro proyecto de ley a considerar es para el cable e Internet (o teléfono e Internet - generalmente vienen como un paquete). Eso no suele ser un artículo caro. La mía cuesta alrededor de $35 USD al mes.

Esto cubre algunos de los aspectos básicos del cálculo de los ingresos menos los gastos, así como un guiño hacia la inclusión de la inclusión del supuesto aumento anual en el valor de su inversión. Hay otro punto que realmente debería ser considerado (y a menudo se pasa por alto), sin embargo - el valor de tener una casa de vacaciones.

¿El valor de tener una casa de vacaciones? Sí. Ahora bien, esto es totalmente subjetivo, pero algo que creo que realmente debería ser considerado (y de hecho fue un factor clave detrás de mi compra hace años). Saber que usted tiene una casa de vacaciones a la que ir tiene un valor muy real (y difícil de calcular).

Es ese escape que usted puede esperar mientras trabaja muchas horas en su ciudad natal. Es el conocimiento de que tienes un "hogar" al que puedes ir cuando quieras. Es la idea de que todo lo que cuesta es un billete de avión (no un hotel) para volver a tu otra casa. Es la capacidad de tener un lugar para ofrecer a sus seres queridos (si así lo desea) un lugar para vacacionar. Es algo que hay que esperar con regularidad, ya que los largos meses de invierno parecen alargarse (o incluso en otras épocas del año en las que simplemente se desea un maravilloso cambio de escenario). Hay consuelo en eso (¡lo sé bien!). ¡Eso tiene un valor!

Todavía es un buen momento para comprar en el área de Bahía de Banderas. Espero que este artículo proporcione un poco de información sobre algunas consideraciones si usted está contemplando la compra de una casa (como un alquiler) en el área que yo llamo "hogar". Si tiene alguna pregunta, no dude en ponerse en contacto conmigo.